De Belastingdienst verduidelijkt: De startersvrijstelling en het 2%-tarief

In dit artikel informeerden wij u over de startersvrijstelling en het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. De Belastingdienst heeft een document samengesteld waarin meer duidelijkheid wordt gegeven over de startersvrijstelling en het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. In dit document geeft de Belastingdienst een toelichting op de nieuwe regels en wordt de uitwerking van deze regels aan de hand van verschillende casussituaties besproken.

Let op! Deze blog is geschreven in 2021. De woningwaarde grens wordt jaarlijks geïndexeerd. De inhoud van deze blog wordt niet geactualiseerd.

Woningwaardegrens van € 400.000

Vanaf 1 april 2021 geldt een woningwaardegrens van € 400.000. Starters die een eigen woning kopen van meer dan € 400.000 zullen voor een overdracht op of na 1 april 2021 2% overdrachtsbelasting verschuldigd worden over de gehele koopsom. Bij de aankoop van een eigen woning van € 500.000 geldt vanaf 1 april 2021 dus geen vrijstelling meer en wordt de koper € 10.000 (2% van € 500.000) overdrachtsbelasting verschuldigd.

De Belastingdienst verwacht dat veel notariële leveringen van woningen met een woningwaarde boven € 400.000 in de tijd naar voren zijn gehaald om een beroep te kunnen doen op de startersvrijstelling. Benoemd wordt dat belastingbesparing vermoedelijk de doorslaggevende reden is voor het in de tijd naar voren halen van de overdracht.

Voor de situatie dat de verkoper de verkochte woning nog even bewoont heeft de Belastingdienst verduidelijkt dat een beroep kan worden gedaan op de startersvrijstelling als de voortgezette bewoning door de verkoper niet langer duurt dan een maand. De koper moet na afloop van die maand de feitelijke beschikking krijgen over de woning en de woning vervolgens ook daadwerkelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Het maakt daarbij niet uit of de voortgezette bewoning door de verkoper plaatsvindt op grond van een huurovereenkomst of een andere vorm van terbeschikkingstelling.

Overigens is de Belastingdienst zeer terughoudend met het beantwoorden van vragen over de gevolgen voor de belastingheffing.

Verkrijging van een kavel

De Belastingdienst schept duidelijkheid over het tarief dat geldt voor situaties waarbij een kavel van een particulier wordt aangekocht. Als een kavel van een ondernemer wordt aangekocht is doorgaans sprake van de samenloopvrijstelling en is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Voor de overdrachtsbelasting is (alleen) sprake van een woning als de fundering van de te bouwen woning aanwezig is. Alleen voor die situatie kan gebruik worden gemaakt van de startersvrijstelling of het 2%-tarief. Als alleen een stuk grond – bestemd voor bebouwing – wordt aangekocht is geen sprake van een woning voor de overdrachtsbelasting en is het 8%-tarief van toepassing.

In dit artikel informeerden wij u over de richtlijnen die gelden bij de vraag of sprake is van een ‘woning’ zoals bedoeld in de overdrachtsbelasting. Welk tarief is van toepassing als u een kavel aankoopt waar nog een opstal op staat?

Voor de beantwoording van die vraag is van belang of de opstal op de kavel kwalificeert als woning. Dit moet worden beoordeeld per situatie waarbij de oorspronkelijke bestemming, de fysieke kenmerken, de huidige publiekrechtelijke bestemming en eventueel het structurele feitelijke gebruik een rol spelen. Uit de jurisprudentie volgt dat de omschrijving van de opstal in de koop- en leveringsakten eveneens een rol kan spelen.

Twijfelt u over de kwalificatie van een onroerende zaak voor de overdrachtsbelasting? Wij adviseren u graag over uw fiscale positie. Ook indien u meent dat de Belastingdienst niet het juiste tarief heeft toegepast staan wij u graag bij in een bezwaar- en/of beroepsprocedure. U kunt contact opnemen met Vink Fiscale Advocatuur.