Welk percentage overdrachtsbelasting geldt voor u?

Bij de overdracht van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting voor woningen is 2%. Voor andere onroerende zaken geldt dit jaar (2020) nog het tarief van 6%.

Let op! Op 15 september 2020 is het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting gepubliceerd. Vanaf 1 januari 2021 gelden andere regels voor de overdrachtsbelasting dan de regels die in dit artikel worden aangehaald. In dit artikel informeren wij u graag over de situatie per 1 januari 2021.

Het wetsvoorstel kan een reden voor u zijn om nog dit jaar een onroerendgoedtransactie af te ronden. Iets om bij stil te staan, maar mogelijk valt uw transactie helemaal niet onder het hogere percentage (2020: 6%) en kunt u een beroep doen op het lagere percentage (2020: 2%)!

Dat over het percentage verschuldigd geworden overdrachtsbelasting discussie kan ontstaan blijkt namelijk uit een recent door ons gevoerde bezwaarprocedure.

Kwalificatie woning (2%)

Om het 2%-tarief te kunnen toepassen dient sprake te zijn van een kwalificatie voor de overdrachtsbelasting als woning. In de betreffende bezwaarprocedure stelde de Belastingdienst zich op het standpunt dat het tarief van 6% (2020) van toepassing was omdat naar de mening van de Belastingdienst sprake was van een niet-woning.

De Hoge Raad heeft een richtlijn gegeven wanneer nu eigenlijk sprake is van een woning voor de overdrachtsbelasting.

In de door ons gevoerde bezwaarprocedure was de onroerende zaak oorspronkelijk gebouwd als woning. Volgens de richtlijnen van de Hoge Raad heeft dan het 2%-tarief (2020) te gelden.

De discussie met de Belastingdienst doet zich ook vaak voor bij oude verbouwde kantoorpanden. Veel van deze panden zijn namelijk oorspronkelijk als woning gebouwd.

Cruciale richtlijn Hoge Raad

In de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2017 is geoordeeld dat de vraag of sprake is van een ‘woning’ zoals bedoeld in de overdrachtsbelasting dient te worden beoordeeld naar een objectief criterium of het bouwwerk ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. In de eerste plaats is de oorspronkelijke bouwkundige aard en objectieve bestemming van de onroerende zaak cruciaal. Oude bouwtekeningen en historische registraties kunnen dienen als handvatten voor de bepaling van de oorspronkelijke aard van de onroerende zaak.

In geval van een radicale verbouwing met functiewijziging kan op de kwalificatie van een onroerende zaak worden teruggekomen. De bouwkundige aard en objectieve gebruiksbestemming kunnen hierdoor namelijk dusdanig wijzigen dat geen sprake meer kan zijn van een woning. Kanttekening hierbij is dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft geoordeeld dat indien de onroerende zaak met zeer beperkte aanpassingen weer kan worden bewoond deze onroerende zaak naar haar aard als woning kan blijven kwalificeren.

Kortom:

• Is de onroerende zaak oorspronkelijk gebouwd als woning en bestemd als woning? Dan heeft in beginsel het 2%-tarief (2020) te gelden;
• Is de onroerende zaak radicaal verbouwd om een functiewijziging te realiseren? Dan heeft in beginsel het 6% (2020) tarief te gelden, tenzij de onroerende zaak met zeer beperkte aanpassingen weer kan worden bewoond.

Hoe bovengenoemde toets uitwerkt verschilt per feitelijke situatie. Twijfelt u over de kwalificatie van een onroerende zaak voor de overdrachtsbelasting? Wij beschikken over de kennis om uw fiscale positie te beoordelen.

Ook indien u meent dat de Belastingdienst niet het juiste tarief heeft toegepast staan wij u graag bij in een bezwaar- en/of beroepsprocedure. U kunt contact opnemen met Vink Fiscale Advocatuur.