Optie belaste levering in de BTW: De referentieperiode

In de meeste gevallen is de levering van een onroerende zaak vrijgesteld van omzetbelasting. Dit is echter niet voordelig voor de verkoper van het onroerend goed. De verkoper van het onroerend goed heeft dan namelijk geen recht op vooraftrek van BTW.

Wanneer de verkoper het onroerend goed levert aan een andere btw-ondernemer die voor 90% belaste prestaties verricht, dan mogen verkoper en koper er voor kiezen om de levering van het onroerend goed BTW belast te laten plaatsvinden. Dit wordt de optie belaste levering genoemd.

Referentieperiode

Aan de optie belaste levering zijn voorwaarden verbonden. Toepassing van de optie belaste levering vindt daarom in beginsel voorwaardelijk plaats. Pas nadat de referentieperiode voorbij is en gedurende deze referentieperiode aan de voorwaarden werd voldaan is de (toepassing van de optie) belaste levering definitief.

De referentieperiode bij de optie belaste levering omvat het boekjaar van levering van de onroerende zaak en het daarop volgende boekjaar. In deze periode dient de koper de onroerende zaak voor ten minste 90% belast gebruikt te hebben. Is de onroerende zaak niet voor ten minste 90% gebruikt voor belaste prestaties, dan komt de optie belaste levering te vervallen. Dit betekent dat de levering van de onroerende zaak dan geacht wordt vrijgesteld te hebben plaatsgevonden. Voor de verkoper van de onroerende zaak kan dit vergaande gevolgen hebben. Hij moet dan namelijk de vooraftrek btw teruggeven aan de Belastingdienst.

Voorbeeld

Stel u laat een kantoorpand bouwen om daar uw onderneming in te drijven. De BTW die u in rekening gebracht krijgt over de bouwkosten neemt u in vooraftrek. Dit is mogelijk indien u voornemens bent om in het kantoorpand BTW belaste prestaties te verrichten. Voor de aftrek van deze BTW geldt een herzieningsperiode van tien jaar.

Stel u wilt na vijf jaar het onroerend goed verkopen, dan is het van belang dat u bij de verkoop van het kantoorpand met uw koper opteert voor een BTW belaste levering van het kantoorpand. Anders dient u namelijk de afgetrokken BTW voor de rest van de herzieningsperiode alsnog terug te geven.

U denkt het dan goed te hebben geregeld, maar in het geval dat de koper het onroerend goed vervolgens een jaar later verkoopt en levert waarbij niet wordt geopteerd voor belaste levering, wordt in de referentieperiode van de optie belaste verhuur niet voldaan aan de voorwaarde van belast gebruik. Dit leidt er dan toe dat u de vooraftrek BTW voor de rest van de herzieningsperiode alsnog moet teruggeven.

BTW-compensatie

Om de in het voorbeeld gegeven situatie te ondervangen, is het aan te raden om een ruime BTW-compensatie regeling in de koop- en verkoopovereenkomst op te nemen tussen de koper en verkoper van het onroerend goed, waardoor de koper de BTW-last van de verkoper aan de verkoper dient te vergoeden. De BTW-last wordt dan gedragen door de koper.

Heeft u vragen over de toepassing van de optie belaste levering of over het opnemen van een BTW-compensatie regeling in een koop- en verkoopovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op met Vink Fiscale Advocatuur